8.2 부동산대책 주요내용 쟁점정리 : 투기지역 vs 투기과열지구 vs 조정대상지역 차이점

8.2 부동산대책 주요내용 쟁점정리
※ 투기지역 vs 투기과열지구 vs 조정대상지역 차이점 ※

#투기지역#
■ 지정권자 :기획재정부장관 - 투기지역은 집값 또는 토지의 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위함이다

■ 적용지역 : 12개 지역 투기지역 : 서울(강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

■ 지정요건 : ①직전월 가격상승률 > 전국소비자물가상승률 × 130%
②직전 2개월 평균 가격상승률 > 직전 2개월 평균 전국가격상승률 × 130%
③직전 1년간 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국가격상승률
에서 [①+②]또는 [①+③]을 충족하는 경우

■ 양도세 가산세율 적용
- 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p

■ 주택담보대출 만기연장 제한

■ 기업자금대출 제한

■ 농어촌주택취득 특례 배제
- 농어촌주택도 양도세 주택수 산정시 포함
■ 주택담보 건수 제한
- 차주당 1건 => 세대당 1건

■ LTV. DTI 40%적용(주택담보대출1건 이상 보유세대 30%, 실수요자50%)



#투기과열지구#
■ 지정권자 :건설교통부장관 또는 시.도지사 - 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매가 제한되고, 청약1순위에 대한 자격이 강화되며, 35세 이상 5년 이상 무주책 세대주에게 우선 공급이 되는 등의 제약 따릅니다

■ 적용지역 : 12개 지역 서울(강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종

■ 지정요건 : 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률.주택가격,주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 세부요건을 충조하는 곳

■ 청약1순위 자격제한
- 5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자
- 세대주가 아닌자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자

■ 민영주택 재당첨 제한

■ 재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

■ 전매제한
- 소유권이전등시

■ 재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후)

■ 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시

■ 청약1순위 자격요건 강화
- 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상

■ 가점제 적용 확대(조정대상지역75% 투기과역지구100%)

■ 오스피텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)

■ 재개발.재건축 규제 정비
- 재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시)
- 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년)

■ 거래 시 자금조달계획 입주계획 신고 의무화
- 거래가액 3억원 이상 주택

■ LTV. DTI 40%적용(주택담보대출1건 이상 보유세대 30%, 실수요자50%)



#조정대상지역#
■ 적용지역 : 40개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천,성남,하남,고양,광명,남양주,동탄2), 부산(해운대,연제,동래,부산진,남,수영구,기장군), 세종

■ 선정기준 : 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역을 선정

■ 청약1순위 자격제한
- 5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자
- 세대주가 아닌자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자

■ 민영주택 재당첨 제한

■ 재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

■ 전매제한
- 소유권이전등시(서울,과천,광명) / 1년6개월(성남)

■ 단기 투자수요 관리
- 중도금대출보증 발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필룡, 1순위청약일정 분리

■ LTV, DTI 10%p 하향 (투기광역지구.투기지역 外)

■ 청약1순위 자격요건 강화
- 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상

■ 가점제 적용 확대(조정대상지역75% 투기과역지구100%)

■ 오스피텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)

■ 양도세 가산세율 적용
- 2주택자 +10%p
- 3주택자 이상 +20%P

■ 다주택자 장기보유특별공제 적용 배제

■ 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
- 2년 이상 거주요건 추가

■ 분양권 전매시 양도세율 50% 일괄 적용



※ 주요내용 쟁점정리 ※
투기지역 : 서울(강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서), 세종시

투기과역지구 : 서울(구로,금천,동작,은평,서대문,종로,중,성북,강북,도봉,중랑,동대문,광진), 과천시

조정대상지역 : 성남,하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산(해운대,연제,동래,수영,남,기장,부산진)


상기 내용에서 규제성격이 강한 투기지역의 경우는 조정대상지역, 투기과열지구에 해당하는 규제에 투기지역 규제까지 포함됩니다

서울 강남 재건축 아파트 시장 거래가 거의 중단되면서 관망세가 본격화
다주택자 추가대출이 어렵다
주택담보대출 주택담보인정비율 (LTV)
총부채상환비율 (DTI)


투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 해당되는 지역에 국한되고
다주택소유자 규제(배제)하고 실수요자 위주의 주택공급에 촛점 있으며
대출규제(LTV, DTI) + 양도소득세 중과 + 분양권, 조합권 권리 전매 금지
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 - 2년 이상 거주요건 추가 등이
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